Коммунальная кухня: урок от читателя
Наша постоянная читательница Нина Федоровна Ткачева – неутомимый борец с жуликами от коммунального хозяйства. И сегодня мы даем ей слово, хотя понимаем, что ее статья, возможно, не первополосная. Но важности она первостепенной. Поэтому тем, кого волнуют, к примеру, бешеные суммы в квитанциях за содержание мест общего пользования и другие «причуды» ЖКХ, советую набраться терпения и прочитать советы Нины Федоровны «от и до». Ну, а кого не волнует – переворачивайте эту страницу «ЧЛ» и продолжайте платить за услуги, которые вам никто не оказывал и оказывать не собирается.
Известно, что существует несколько способов управления многоквартирными домами (МКД) – УО (управляющие организации), ТСЖ, ЖСК и непосредственное управление.
До 1 сентября 2012 года действовали «Правила предоставления коммунальных услуг» (утверждены Постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05. 2006г.), согласно которых прямые оплаты за коммунальные услуги позволялись лишь при непосредственном управлении при заключении индивидуальных договоров на приобретение коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями.
С 1 сентября 2012 года вступили в силу новые «Правила» (утверждены Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011г.), которые позволяют производить прямые платежи при любом способе управления: согласно п.17 Правил — при непосредственном управлении в прежнем порядке, заключая индивидуальные договора с ресурсоснабжающими организациями, которые являются исполнителями коммунальные услуг. Но т.к. они не управляют общим имуществом МКД и не несут ответственности за состояние внутридомовых коммуникаций, то отвечают за доставку коммунальных ресурсов до границ внутридомовых коммунальных сетей, т.е. до внешней стены МКД. При этом поступили ли свет, вода, тепло в конкретное помещение, их не интересует, т.к. оплату, согласно показаниям счетчиков, принадлежащих собственникам, в том числе и общедомовых или по нормативам, они получают в полном объеме, распределив объем потребления на всех пропорционально занимаемой площади ежемесячно. А так как обязанность востребования просрочек и неплатежей при непосредственном управлении лежит на собственниках помещения, то все неплатежи, просрочки распределяются ежемесячно на всех также пропорционально площади в виде содержания мест общего пользования (МОП), т.к. федеральный закон не предусматривает ограничений по оплате МОП нормативом для МОП при непосредственном управлении. УО при этом остается подрядчиком, ни за что не отвечающим.
Ограничение по оплате потребления МОП установлено п.44 Постановления Правительства РФ № 344, вступившим в силу с 1 июля 2013г. для МКД, не находящихся под непосредственным управлением.
Потери коммунального ресурса воды и электроэнергии состоят из нормативных потерь экономически обоснованных, технологически неизбежных, действительно потребленных МОП при обслуживании автоматики запирающих устройств, пожаротушения и дымоудаления, усилителей общедомовых антенн, освещения МОП, сюда же входит уборка общедомовых помещений, промывка систем отопления и т.д. И оплачивать их должны потребители в объеме рассчитанного норматива (в Ростовской области это 0,02 м3/м2 по воде и 0,6 кВт/м2 по эл. энергии на 1м2 S МОП) и необоснованных потерь, образовавшихся в результате ненадлежащего управления и содержания общего имущества МКД.
Управление включает в себя взаимодействие со смежниками, с подрядчиками, поставщиками коммунальных услуг, нанимателями, арендаторами, расчетными организациями, а, следовательно, и ответственность за итоги такого взаимодействия лежит на исполнителях – УО, ТСЖ, ЖКХ, которые взяли обязательства по управлению и поэтому несут ответственность перед собственниками за надлежащее содержание и управление общим имуществом МКД, качественное предоставление коммунальных услуг в каждое помещение МКД, за правильность учета и расчета оплат и т.д. в порядке, определяемом Федеральными законами и Постановлениями Правительства (согласно ст.161 п.2.3 ЖК РФ; п. 1.8 Постановления Правительства РФ № 170 от 29 сентября 2003г.; п.10.11 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г.; п.31 Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011г.).
Поэтому при способе управления управляющей организацией федеральным законом введен норматив, ограничивающий оплату за МОП жильцами.
А сверхнормативные потери, образовавшиеся в результате неподлежащего содержания и управления, обнаруживать и устранять обязаны управляющие общим имуществом МКД исполнители коммунальных услуг. Эти потери при использовании неисправных счетчиков или вмешательстве в их работу, несанкционированных подключениях, утечках воды из неисправных общедомовых коммуникаций и т.п. в МКД, не находящихся под непосредственным управлением, должны (согласно п.44 Постановления Правительства РФ №344 от 16.04.2013г.) оплачивать исполнители коммунальных услуг, если жильцы не совершили глупость и не взяли на себя обязательство по оплате коммунальных услуг согласно показаний общедомового счетчика, который, учитывая потребление, не выделяет, обоснованные или необоснованные были потери.
Чтобы избежать ответственности и лишних трат за результат своего неуправления УО подсуетились и, применяя различные уловки, перевели почти поголовно под непосредственное управление (под видом необходимости прямых оплат) МКД, находящиеся в их оперативном управлении.
Для этого «наработано» немало методов. Вот некоторые из тех, от которых наш дом «отбился»:
1. При выборе способа управления УО подсовывают договор, разработанный для МКД, находящихся под непосредственным управлением, надеясь на невнимательность и некомпетентность жителей. В нем УО именуется «подрядчик» и, соответственно, не берет на себя обязательств по управлению общим имуществом и предоставлению коммунальных услуг. Подписались под таким договором — и вот уже вы под непосредственным управлением.
2. Передают рекомендательным письмом список МКД, жильцы которых, якобы, «изъявили желание» перевести дома под непосредственное управление, исключая чересчур упорных или МКД, находящиеся под капитальным ремонтом по федеральной программе, т.к. при непосредственном управлении финансирование из муниципального, регионального и федерального фонда не предусмотрено. При этом список протоколами общего собрания не подтверждается!
3. УО, сообщая о решении перейти на прямые оплаты, «забывают» указать, что собственники решили производить прямые платежи, не переведя МКД под непосредственное управление.
4. Уговаривают потребителей подписать индивидуальные договора, объясняя, что лишь в этом случае возможны прямые оплаты за ЖКУ, «забыв» о п.64 Постановления Правительства № 354. Т.е. вводят жильцов в заблуждение, фактически понуждают изменить способ управления, утвержденный общим собранием, с управляющей организации на непосредственное управление, собрав заветные 50% + 1 м2 голосов от общей площади МКД.
При всем при том работники расчетных организаций считают, что если в городе почти все МКД под непосредственным управлением, нечего с оставшимися церемониться. Указали в квитанциях исполнителями коммунальных услуг ресурсоснабжающие организации — прошло без опротестования, оплатили — и уже МКД под непосредственным управлением. И головной боли при расчетах меньше, вали все на жильцов.
А результат един – УО ни за что не отвечает, оплата за МОП может превысить индивидуальное. К оплате распределяют все неплатежи и просрочки.
Но все поправимо. Согласно ч. 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ изменить способ управления жильцы имеют право в любой момент. А с 1 сентября 2014 под непосредственным управлением могут находиться МКД, в которых не более 16 помещений (согласно поправок, внесенных в Жилищный кодекс РФ).
Читайте внимательно договоры, которые подписываете, и изучайте Федеральное законодательство, не надеясь на всеобъемлющую добропорядочность тех, кто с вами ведет диалог о ваших правах и обязанностях, тем более, что ФЗ дает вам право заключать договоры на управление МКД согласно условий, утвержденных общим собранием.
Нина Ткачева.
В настоящее время наибольшее количество споров между собственниками помещений в М.К.Д и управляющими компаниями вызывают вопросы оказания коммунальных услуг на общедомовые нужды. Основных вопросов, которые вызывают разногласия два:
1.Как определить факт предоставления коммунальной услуги на общедомовые нужды?
2.Как определить объем предоставленной коммунальной услуги на общедомовые нужды?
Для исключения разночтений и путаницы при рассмотрении этого вопроса необходимо привести пару основных терминов:
«коммунальные услуги» — осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений);
Постановлен. Правительства РФ №354 п.40. Потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (далее — коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).
В случае с жилым помещением все логично и понятно, есть потребители коммунального ресурса, сколько прибор учета показал, такой и объем предоставленной услуги, ничего не показал, значит и коммунальная услуга не потреблялась и платить не за что. Таким образом главным и единственным показателем потребления коммунальной услуги является расход потребляемого ресурса.
Совсем другая ситуация с общедомовыми нуждами. Особенно показательными являются «общедомовые нужды водоснабжения». В принципе потребление коммунальной услуги «общедомовые нужды водоснабжения» ничем не отличается от потребления коммунальной услуги «водоснабжение» в принадлежащем собственнику помещении, то есть в общедомовой сети должны быть приборы, потребляющие воду, и ,соответственно, приборы учета регистрирующие это потребление из общедомовой сети. Как бы не так!
Приведу пример по коммунальной услуге «водоснабжение на общедомовые нужды».
В доме нет ни одного водоразборного крана в общедомовой сети ( вода для уборки подъездов предоставляется, набранная в квартирах, то есть учтенная и оплаченная по индивидуальным счетчикам), никаких других работ по обслуживанию и ремонту общего имущества дома с использованием воды из общедомовой сети УК не проводит (не может подтвердить документально), но при этом постоянно начисляет плату за «водоснабжение на общедомовые нужды». Таким образом, не затратив ни литра воды из общедомовой водопроводной сети, УК выставляет оплату за не предоставленную услугу.
Почему так происходит?
В первую очередь потому, что УК на общедомовые нужды списывают все подряд: неплатежи отдельных собственников, безучетное потребление (хищение), перерасход воды сверх норматива (там где нет приборов учета), потери ресурса при возникновении аварийных ситуаций. Но все перечисленное не имеет никакого отношения к общедомовым нуждам, так как не является коммунальной услугой. Общедомовые нужды это коммунальная услуга и оплачивается эта услуга только тогда, когда она потреблена ( см. термины Правил). УК грубо нарушают жилищное законодательство, а все, так называемые «контролирующие органы», делают вид, что ничего не замечают или откровенно становятся на сторону УК.
Как можно навести с этим порядок? Да ничего сложного и особо затратного делать и не надо, нужно поставить на точки потребления воды из общедомовой сети на общедомовые нужды (где они есть) отдельные счетчики и определять расход воды на общедомовые нужды по ним, а рассчитывать оплату как и положено по Правилам. Но это тут же лишит УК возможности получать оплату за не предоставленные услуги, и УК придется заняться своим прямым делом — управлением МКД, поиском причин небаланса между общим счетчиком и суммой квартирных приборов учета, устранением этих причин.
Просто удивительно, что, принуждая всех потребителей к всеобщей установке счетчиков, Правительство РФ не требует установить счетчики на общедомовые нужды и вести расчет по этим счетчикам.