ТСЖ, ЖСК и прочие собственники жилья

[alex777]

В уставах практически всех ТСЖ нет такого пункта как: оказание коммунальных услуг. Если ТСЖ становится практически посредником, т.е. оказывает коммунальные услуги своим жильцам тут появляется ещё проблема с налоговой инспекцией.

[Man Of Two Worlds]

alex777
Никаких проблем с налоговой не возникнет. Вы абсолютно правы, что в уставах ТСЖ нет такого пункта: "оказание коммунальных услуг".
ТСЖ не может стать посредником в оказании коммунальных услуг, потому что коммунальные услуги предоставляют другие, на то уполномоченные организации.
ТСЖ не может стать посредником в оказании коммунальных услуг, потому что ТСЖ - это объединение людей, которые являются потребителями услуг.
Вот выдержка из 307 постановления:

ПРАВИЛА
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ГРАЖДАНАМ

I. Общие положения
...
4. Коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и настоящими Правилами, на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее - договор).
...

То есть, каждый собственник жилого помещения, заключает договор с поставщиком услуг.
ТСЖ, а именно председатель ТСЖ, может и имеет право рекомендовать поставщиков услуг на общем собрании. Вот некоторые выдержки:

3. Председатель правления:
...
3.2. Без доверенности действует от имени товарищества в отношениях с третьими лицами.
3.3. Обеспечивает выполнение решений общего собрания и правления, руководит текущей деятельностью товарищества.
3.4. Председатель правления имеет право:
...
- лично вести бухгалтерский учет.
- заключать договоры от имени товарищества, в том числе на техническую эксплуатацию жилищного фонда, а также коммунальные услуги.

2. Должностные обязанности председателя правления.
1. Председатель правления обязан:
...
1.4. Выполнять функции заказчика по организации технической эксплуатации жилищного фонда, а также предоставления коммунальных и прочих услуг домовладельцам.
...
1.12. Осуществлять контроль за деятельностью главного бухгалтера товарищества.

1.13. Проверять правильность начисления платежей домовладельцам.
...

То есть, председатель ТСЖ может действовать (выбирая поставщика коммунальных услуг) даже не совещаясь с жителями (людьми входящими в это (ТСЖ) объединение).
Но думаю, нормальный председатель, организует собрание, и все жители, вместе выберут поставщиков услуг. После заключения общего договора (так предполагаю) на предоставление коммунальных услуг между ТСЖ и поставщиком(ами), затем заключаются индивидуальные договора, с каждым собственником помещения в отдельности.

[alex777]

Man Of Two Worlds
Вы наверное забыли что все поставщики коммунальных услуг являются монополистами и как люди могут вибирать поставщика услуг ????????????
Положение о том, что исполнитель (ТСЖ, ЖСК, УК) является лицом, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы (п.3 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г № 307 «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам»), не соответствует истинному положению дел. ТСЖ, ЖСК, УК не предоставляют коммунальные услуги, а отвечают и несут ответственность за нормальное техническое состояние внутридомовых инженерных сетей, через которые «потребитель», т.е. граждан – собственник помещения в многоквартирном доме получает, воду газ, тепло и т.д. Потребитель — гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли;

[Man Of Two Worlds]

alex777
Да, вы абсолютно правы, все поставщики коммунальных услуг являются - монополистами.
Недавно была передача про ЖКХ, а именно по НТВ, там рассказывали, что в сфере оказания услуг стараются бороться с монополией (но это - только зачатки попыток и только в Москве).
Естественно, что у нас, в Новочеркасске, выбора не будет, и все мы пойдём к монополистам. Без услуг ведь не будем сидеть, ожидая конкурента?

Вы абсолютно правы, что касается положения, а именно, что ТСЖ не являются поставщиками услуг и посредником в них, поэтому, естественно, не могут иметь проблем с налоговой инспекцией.
Собственно, я об этом и говорил, солидарен в этом с вами, и с вашего позволения цитирую вас:

ТСЖ, ЖСК, УК не предоставляют коммунальные услуги, а отвечают и несут ответственность за нормальное техническое состояние внутридомовых инженерных сетей, через которые «потребитель», т.е. граждан – собственник помещения в многоквартирном доме получает, воду газ, тепло и т.д. Потребитель — гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли

А вы говорили:

Если ТСЖ становится практически посредником, т.е. оказывает коммунальные услуги своим жильцам тут появляется ещё проблема с налоговой инспекцией.

ТСЖ не будет посредником, потому как ТСЖ - потребитель. О чем, вы и сказали в цитате приведённой выше, опровергнув тем самым свои предположения высказанные ранее.
Так же, ТСЖ может и имеет право выбирать поставщиков услуг. Но как мы с вами сошлись во мнении, пойдём мы все к нашим монополистам.

[Иван Коваль]

Не революция говорите?.. Чиновники с чем боролись, на то и напоролись. Теперь в Новочеркасске есть бесхозные многоэтажки. Как теперь коммунальщики будут ставить общедомовые счетчики? На кого будут давить?

[Man Of Two Worlds]

Мне кажется, это невозможно, чтобы бесхозные многоэтажки остались.
Например наш дом, стоял перед выбором: либо организовывать ТСЖ, либо с управляющей компанией (так называемые "Жилремонты") связываться. Если не сделать ни того, ни другого, то услуги жильцам дома фактически не должны предоставляться.
ТСЖ - жильцами заключается договор на услуги с поставщиками.
УК - жильцами заключается договор на услуги с УК.
...
Без заключения договора на услуги, весь дом может остаться без них.

Вроде как-то так.
Быть может, есть такие дома, которые не определили форму собственности. Но это чистой "воды" жильцы-экстрималы.

Извиняюсь, оказывается помимо ТСЖ и УК, есть третий вид управления - Непосредственное управление многоквартирным домом. Видимо, это и есть, те самые дома о которых говорил уважаемый Блокнот

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома.
Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

источник

[Иван Коваль]

Мне кажется, это невозможно, чтобы бесхозные многоэтажки остались.

К сожалению, не остались, а появляются! Бывшие ТСЖ, подавшие заявления на ликвидацию. Как теперь к ним применять положение 307?

Добавлено спустя 2 минуты 6 секунд:
Я про общедомовые счетчики.
Короче давили на ТСЖ, давили... и додавились. Хотели как лучше (кому?), а получилось "как всегда"

[Man Of Two Worlds]

Без общедомовых счётчиков - никак. За исключением того случая, когда все жильцы желают платить по нормативу.

Добавлено спустя 10 минут 59 секунд:
Блокнот
Лично моё мнение. ТСЖ - не выгодно бОльшей части населения. Особенно если в многоэтажке, проживает под 50% пенсионеров. Да и вообще, ТСЖ, очень затратная вещь. Необходимо содержать, пускай и мизерный, но штат сотрудников (бухгалтер, уборщик...), платить им з/п. Можно конечно и без штата, но все заботы лягут на представителя.

Проще заключить договор с УК. Но опять же, возникает вопрос, - "а куда наши с вами деньги будут тратиться?". Эта проблема меня очень интересует (зная много интересностей о директорах некоторых "жилремонтов", их бухгалтерии и того (Волкова), под кем они все ходят, то, как списываются средства на несуществующие проблемы и прочее-прочее).

Непосредственное управление становится самым оптимальным видом управления. Ты знаешь - куда и на что пошли деньги. Ты выбираешь подрядчиков, контролируешь качество и сроки работ, предоставление услуг. Непосредственно контактируешь с поставщиками и прочее-прочее.
Здесь, всё зависит только от тебя. И это, самый большой +.

[Иван Коваль]

Без общедомовых счётчиков - никак.

А с кем договор заключать на его установку?

[Man Of Two Worlds]

Блокнот
С компанией, которая их реализует. Как правило, такие компании их и устанавливают.

Для всех интересующихся.
Кто имеет время и желание почитать много букв, могут почитать текстовый вариант передачи «Петербургский час», эфира 5 канала от 28.04.2009.

Там, затрагиваются, пускай и не все, но многие вопросы.

[Иван Коваль]

С компанией, которая их реализует. Как правило, такие компании их и устанавливают.

Вы не поняли. Водоканалу с кем договор заключать при установке общедомового счетчика, если ТСЖ ликвидировалось?

[Man Of Two Worlds]

Тут, всё зависит от того, что значит - "ликвидировалось"?.
ТСЖ может быть реорганизовано в другую форму собственности, либо действительно - ликвидировано.

Мало что могу сказать, за исключением того, что ликвидация ТСЖ, это долгий процесс.
Предполагаю, что при ликвидации ТСЖ, форма собственности автоматически переходит в форму "Непосредственного уравления".

Из написанного ранее в моих сообщения, могу сделать вывод, что "непосредственное управление", фактически то же самое, что и ТСЖ, за исключением некоторых нюансов в правах и возможностях управления домом - председателем (управляющим).
Значит, водоканал будет иметь дело с председателем (управляющим).

Всё зависит от того, в какую форму собственности в итоге ТСЖ превратилось. И, исходя из этой формы собственности - заключаются определённым образом договора.

Если я снова что-то не так понял, или не правильно написал, не стесняйтесь, поправляйте, высказывайте свою точку зрения, или то, как всё должно быть (есть) на самом деле.

[Иван Коваль]

что значит - "ликвидировалось"?.

Ликвидировалось - это значит ликвидировалось. Нету его вапче. Председателя или управляющего тоже нету. Есть просто жильцы и все. Жильцы, заключившие прямые договора с поставщиками коммунальных услуг.
Как теперь коммунальщикам реализовывать свои планы по навязыванию коллективных счетчиков?

[Man Of Two Worlds]

Раз форма управления фактически стала - непосредственной, значит...
Жильцам надо как-то решать проблемы эксплуатации и предоставления услуг. Решать они, их могут, либо посредством общих собраний (выбирая большинством те решения, которые их устраивают), либо опять-таки, избрав управляющего (возможности и права которого будут более ограничены в отличии от управляющего ТСЖ).

Как теперь коммунальщикам реализовывать свои планы по навязыванию коллективных счетчиков?

Коммунальщики не навязывают коллективные счётчики.
Я бы даже не применял такое слово как "навязывание". Это больше похоже на вынуждение. Но, коммунальщики тут совсем не причём. Вынуждает, ставить коллективные счетчики - постановление правительства №307. А в частности:
раздел "III. Порядок расчета и внесения платы за коммунальные услуги".
Потому что все расчёты (за исключением того варианта, когда в доме не установлен коллективный счётчик и все платят по нормативу) повязаны на показаниях коллективного счётчика. То есть, те, кто занимается расчётом стоимости оплаты за услуги, не имея показаний коллективного счётчика - не смогут посчитать стоимость оказанных услуг (тем, у кого индивидуальные). Вот почему отказывают в пломбировке индивидуальных счётчиков при отсутствии коллективного.
До тех пор, пока не будет установлен коллективный счётчик, индивидуальный не станут пломбировать и его показания не будут учитывать, ибо нет смысла, если расчёт стоимости повязан с коллективным. В этом случае, оплата (при отсутствии коллективного и установленном индивидуальном счётчиках) услуг будет начисляться согласно нормативу.

Еще раз напомню...

У жителей есть выбор:

- Не ставить никаких счётчиков.

Оплата за услуги, будет производиться согласно нормативам.

- Поставить только коллективный счётчик.

Оплата за услуги будет производиться согласно формуле: стоимость потребленной(ых) услуг(и), поделённая на количество жильцов. Все, общедомовые расходы делятся поровну, между всеми жильцами.

- Поставить коллективный счётчик и частично оборудовать индивидуальными.

У кого индивидуальные счётчики:
Оплата за услуги производится согласно формуле: стоимость потребленной(ых) услуг(и) умноженная на коэффициент = или > 1 (который зависит от того, сколько потребили те, у кого нет счётчиков, при =1 - потребили меньше норматива, либо - норматив, при >1 больше норматива). То есть, перерасход (больше норматива) тех, кто оплачивает норматив, будут оплачивать те, у кого стоят индивидуальные счётчики.

Это положение и возмущает людей. Они не хотят оплачивать расход больше норматива тех, у кого нет индивидуальных счётчиков. Но они должны возмущаться не на коммунальщиков, а на тех, кто принял такое постановление - на правительство. Коммунальные службы лишь выполняют постановление правительства. Вести расчёты по другому они не имеют права да и не могут, потому что это будет нарушением и потому, что расчёты повязаны на показании коллективного счётчика.

У кого нет индивидуальных счётчиков;
Оплата за услуги согласно нормативу. (независимо от показаний общедомового счётчика и потреблённых услуг).

- Поставить коллективный счётчик и полностью оборудовать индивидуальными.

Оплата за услуги производится согласно формуле: стоимость потребленной(ых) услуг(и) умноженная на коэффициент = или > 1 (который зависит от разницы показаний между коллективным счетчиком и суммы показаний индивидуальных, (показания коллективного счётчика больше равны сумме показаний индивидуальных), то коэффициент = 1,
если показания разные (показания коллективного счётчика больше чем сумма показаний индивидуальных), то коэффициент >1. То есть, оплата за все внутридомовые потерии и прочие расходы - распределяются между всеми жильцами.

- Не поставить коллективный счётчик, но поставить индивидуальные.

Это, не имеет смысла. Будут начислять оплату за услуги согласно нормативу. Индивидуальные счётчики не пломбируют и их показания в расчёт не идут. Потому что расчитать стоимость оказанных услуг (согласно постановлению правительства №307 и разделу в нём, о "III. Порядке расчета и внесения платы за коммунальные услуги"), при отсутствии показаний коллективного счётчика - невозможно.

[Иван Коваль]

Жильцам надо как-то решать проблемы эксплуатации и предоставления услуг. Решать они, их могут, либо посредством общих собраний (выбирая большинством те решения, которые их устраивают), либо опять-таки, избрав управляющего (возможности и права которого будут более ограничены в отличии от управляющего ТСЖ).

А не будут избирать управляющего. Когда будет нужен ремонт дома или коммуникаций, скинутся и наймут подрядчика на проведение работ. У всех давным-давно стоят индивидуальные счетчики, по которым они и платят.
Что на этот счет говорит постановление №307?

те, кто занимается расчётом стоимости оплаты за услуги, не имея показаний коллективного счётчика - не смогут посчитать стоимость оказанных услуг (тем, у кого индивидуальные).

Почему? Мелкое бабло впадлу считать?
А как же это:
"16. При наличии в помещениях индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и при отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета."

Это положение и возмущает людей. Они не хотят оплачивать расход больше норматива тех, у кого нет индивидуальных счётчиков. Но они должны возмущаться не на коммунальщиков, а на тех, кто принял такое постановление - на правительство. Коммунальные службы лишь выполняют постановление правительства. Вести расчёты по другому они не имеют права да и не могут, потому что это будет нарушением и потому, что расчёты повязаны на показании коллективного счётчика.

Энергоэффективность инфраструктуры российского жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) не выдерживает критики, потери в системе теплоснабжения достигают 60%, заявил президент РФ Дмитрий Медведев на заседании президиума Госсовета, посвященном вопросам повышения энергоэффективности экономики.
«Отдельное направление — это энергоэффективность ЖКХ. Коммунальная инфраструктура — это “черная дыра”, где бесследно исчезают огромные энергетические ресурсы», — сказал глава государства.
По его словам, велики также потери из-за устаревших электрических сетей и осветительных приборов.
«Все это непосредственно бьет по кошельку граждан, а различные социальные компенсации ощутимым грузом ложатся на бюджеты всех уровней. Самая дорогая и неэффективная энергетика у нас в ЖКХ», — отметил Медведев.
РИА Новости