Газета «Новочеркасские ведомости»

Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество в многоквартирном доме

Выпуск от 21 июля 2009

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации внес существенные изменения в регулирование отношений собственности, складывающиеся в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом – это имущественно-земельный комплекс, состоящий из отдельных помещений жилого и нежилого назначения в составе дома, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, помещений и оборудования общего пользования, не являющихся объектами индивидуальной собственности, земельного участка, на котором расположен дом, элементов благоустройства и иных объектов, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенных на указанном земельном участке. Отличие от индивидуального жилого дома, определение которого содержится в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, состоит в том, что многоквартирный дом состоит не из комнат и помещений вспомогательного использования, а из квартир и нежилых помещений как вспомогательного, так и самостоятельного использования для нежилых целей.

В составе многоквартирного дома могут быть выделены следующие объекты:

– квартиры — структурно обособленные помещения, обеспечивающие возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и состоящие из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ);

– комнаты – предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан части квартиры или жилого дома (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ);

– нежилые помещения самостоятельного использования (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);

– земельный участок, на котором расположен дом, границы и размеры которого определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);

– объекты общего пользования – лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

– объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, находящиеся на земельном участке, на котором расположен данный дом.

Существование прав на общее имущество в многоквартирном доме ни фактически, ни юридически не мыслимо вне их связи с правом собственности на находящееся в многоквартирном доме помещение (квартиру, а иногда и комнату или же нежилое помещение, имеющее самостоятельное целевое назначение). Статьёй 38 ЖК РФ закреплено правило, по которому приобретение помещения в многоквартирном доме безусловно сопровождается приобретением доли в праве общей собственности на общее имущество, а также предусмотрены последствия несоблюдения этого правила. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, согласно п. 2 ст. 38 ЖК РФ, являются ничтожными.

В части 1 ст. 37 ЖК РФ сформулирована норма, в соответствии с которой доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Существование многоквартирного дома определяет особенности государственной регистрации прав и сделок с принадлежащими домовладельцам на праве собственности отдельными объектами, а также объектами общего имущества, находящимися в общей долевой собственности всех домовладельцев. Задача государственной регистрации –

отражение в ЕГРП режима объектов, входящих в состав многоквартирного дома, с целью соблюдения прав и законных интересов домовладельцев и приобретателей помещений, связанных с наличием общего имущества в многоквартирном доме.

Пунктом 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации прав устанавливается, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Данная норма указывает на производный характер регистрации доли от регистрации права на объект в составе многоквартирного дома.

Приказом Министерства юстиции РФ от 14 февраля 2007 г. N 29 утверждена Инструкция «Об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества». Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся особенностей внесения записей в ЕГРП при проведении территориальными органами Федеральной регистрационной службы государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними, а также ведения дел правоустанавливающих документов, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на данные объекты.

В соответствии с п.6 и 7 параграфа II Инструкции (с ссылкой на ст. 16,17 Закона о регистрации) приведен исчерпывающий перечень документов, представление которых необходимо для осуществления проведения государственной регистрации.

Необходимо отметить, что государственная регистрация права общей долевой собственности домовладельцев на общее имущество многоквартирного дома возможна только при наличии в ЕГРП государственной регистрации возникших прав домовладельцев на помещения (жилые и нежилые) (п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации).

Кроме того , регистрация права на общее имущество в многоквартирном доме обязательна в случае:

– приобретения общего земельного участка;

– совершения сделок по передаче земельного участка в пользование (например, в аренду на срок не менее одного года);

– установления ограничения (например, сервитута);

– возведения нового объекта недвижимого имущества, на который у домовладельцев возникает право общей долевой собственности.

Комментарии

(или войдите для оставления комментариев от Вашего логина на сайте)